??香港:一个房价总是会创造奇迹的地方

??自2003年起,香港房价创造了连续15年上涨的“神话”。严重的土地供应不足,再加上内地投资者大量买入,香港房价直线上升。而在内地倡导“大众创业、万众创新”时,香港依然崇尚“专业精英”文化,对香港青年来说,生存、买房是压在头顶上的“大山”,创业是可望不可求的事,医生、财务分析师、会计师、投行等才是更受青睐的职业。

??证券时报记者 罗曼

??9月27日凌晨,美联储宣布年内第三次加息,随后香港金管局跟进,上调贴现窗基本利率25个基点至2.50%。

??在此背景下,唱空香港楼市者居多,认为加息会影响楼价,且租金回报率也开始降低。耀才证券创始人叶茂林称,若贸易局势紧张,美联储持续加息,香港住宅价格或在两年内大幅下降,跌幅甚至达40%。就连瑞银也喊出,香港面临最严重的楼市泡沫风险。

??“下跌?不可能下跌的,香港没有多少地了,严重的土地供应不足,香港的房价以前像直线一样上升,现在可能是盘旋式上升。”美联物业的地产中介代理商李小姐操着不标准的普通话边说边做手势。

??香港加息

??楼市拐点将至?

??自2003年起,香港房价就像一辆失控的火车,创造了连续15年上涨的“神话”,这是香港历时最长的房价上涨周期。香港的私人住宅售价指数7月上升至393.5点,连续上升28个月。

??根据咨询机构Demographia发布的2017年国际房价负担能力报告显示,香港连续第八年蝉联冠军,属于“极度负担不起”之列。供房负担比例从2016年的18.1倍上升至2017年的19.4倍,这意味着如果不贷款的话,香港人需要不吃不喝19.4年才可以买房。

??莱坊国际发布的《财富报告》显示,截至2018-11-14,香港豪宅售价连续6年稳居全球第二贵,以100万美元计,去年在香港只可购买22平方米,仅次于摩纳哥。

??李小姐向证券时报记者提供的一组数据也足以证明香港楼市的疯狂,10月1日至10月7日香港一手楼盘南区左岸、维港颂均价已经达到53万港元/平方米,敦皓楼盘均价达到89万港元/平方米,但这并不是香港最贵的楼盘,位于港岛东半山一处新楼盘最新一手成交均价137万港元/平方米,一套450平方米左右的豪宅价值约6亿港元。“这个单位也创造了亚洲最贵纪录。你知道吗,香港是一个房价总会发生奇迹的地方,这里寸土寸金,每一个建筑设计师都恨不得将房子的每一个角落都变成可利用的空间。”李小姐说。

??然而,美联储年内第三次加息如期而至,香港各大银行也终于开始行动了。9月27日,香港四大银行汇丰银行、恒生银行、渣打银行、中银香港均宣布上调港元最优惠贷款利率(Prime Rate,简称P息),这是香港12年来首次上调最优惠利率,代表过去逾10年的超低息环境宣告结束,有分析指出美元加息将直接刺穿香港楼市泡沫,一时间,唱空香港楼市的声音四起。

??投资银行里昂证券在研报中指出,香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境,利率上升、经济放缓和人民币贬值等“三座大山”正冲击着香港楼市,其中房贷利率上涨是令购房需求降温的一个重要原因。

??叶茂林称,若贸易局势进一步紧张,未来美联储持续加息,香港住宅价格或在两年内大幅下跌,跌幅或达40%。花旗估计下半年香港房价能够下跌7%左右,瑞银认为香港房价到2019年底最多跌去10%。

??香港豪宅

??70%被内地投资者买走

??房价到底怎么走,应该要看看现在买房的是哪些人群。

??“别妄想唱空楼市,因为就算楼市在未来几个月下跌,很快就会回升,事实上香港的楼价早已超出了市民的负担能力,但仍然上升。虽然近月升势放缓,但楼价指数却比2017年12月上升13%。还有一个重要原因,那就是流向香港房地产行业的内地资金事实上并没有放缓。”富裕地产中介林先生向记者表示。

??记者走访港岛西区的一手楼盘,位于北角附近的海璇,8000万港元以上的大户型基本售罄,李小姐向记者透露,“目前F座小户型约26平方米左右的只剩下8套,均价在1400万港元~1800万港元左右,这个用来做投资非常好,下面就是购物中心,还有去内地的直达巴士,1分钟步行到港铁北角站,8分钟到达中环国际金融中心(IFC),32分钟到达香港机场,还带学位,小学有华仁、北角官立,中学有皇仁书院、玛利曼中学、庇利罗士女子中学等。”

??香港豪宅成交市场异常火爆,国庆期间单宗交易金额过亿港元的豪宅已经有2宗,二季度单宗交易金额过亿港元的豪宅达到12宗,累计金额为108亿港元,环比激增617.4%。“香港豪宅火爆,跟内地富豪密切相关,70%以上都被内地客买走了。”李小姐笑称,“现在香港顶级豪宅里面的会所进去都讲普通话,连门口的保安普通话都比我讲得好。香港的豪宅根本不愁卖不出去,一方面内地投资客有很强的投资需求,另一方面这些楼盘附近有着香港最好的学位。”

??而内地人去香港购置房产,还需要缴纳30%的印花税,一套1000万港元的房子,印花税就要上缴300万港元,折合人民币267万元。

??在内地实行严格的管制背景下,这些动辄千万的资金是如何绕道管制出海购置房产的?记者通过暗访发现,不少香港地产中介代理商会给内地客人一个指定账户,并给出汇率,购房者只需要将钱转入国内指定账户,即到香港,还有一些人以单位名义前来香港购置房产。“你只需要准备好钱就行,其他的我们会帮忙安排。”李小姐表示。

??今年6月份位于何文田的一处楼盘天铸,一个停车位卖到了600万港元,创全港停车位新高纪录,截至2018年9月,这个盘的7幢洋房已经卖掉了5幢,其中4幢都是内地投资客用公司名义入市,光交税就贡献了2.6634亿港元。

??面对香港楼市的疯狂,港府也开始着手整治,6月29日,香港公布6项房屋政策新措施,最重磅的就是征收空置税,希望能够在一定程度上抑制香港楼市炒作。

??李小姐向记者表示,因为香港地少,刚性需求大,而建一幢楼最少4年,所以升值快,很多政策即使出了在短期内对房价有所限制,但是未来还会再度上升,如港银加息,向银行借500万港元一个月也就多供300多港元,影响有限。

??至于香港未来楼价走势,恒隆地产董事长陈启宗在2017年年报是这么说的:“我们难以期望香港楼价在可见的将来变得相宜,主要是因为我们许多内地同胞都有意在香港特区购置物业。正如本地许多富人一样,他们会在伦敦、纽约或东京置业,内地朋友的个人财富不断增加,便会开始境外投资。他们的首选通常是香港。超级富豪常会牵头购买豪宅甚或独立屋,接着其他的富有一族会跟随,购买近乎豪宅的单位。鉴于有数以千万计的内地中产人士希望在香港购置物业,楼价长远又如何能回落呢?”

??“劏房”也流行

??在寸土寸金的香港,有一种将一间房切割成几间房出租的,每间房五脏俱全,有床有柜有厕所,再好一点的就是还有个小厨房,但内部极其狭窄和压抑。这就是所谓的“劏房”。

??地产中介林先生向记者表示,这种房在香港非常常见,深水埗更为集中,一套面积不到80平方米的房子都能分隔出7间房,每间房平均面积在11平方米左右,租金价格在9000港元~12000港元,加起来这套房的租金一个月为73500港元。

??而记者看到的一间被隔出来的面积只有7平方米的房间,厕所和床仅一块木板间隔,床位于厕所上面,月租金7000港元。

??林先生告诉记者,“没有办法,这里土地太贵了,地产商兴建的楼宇普通人根本买不起,越来越高的楼价,导致香港租金普遍上涨,香港有近20万人会选择住劏房。”

??还有隐藏在街角巷尾的笼屋(铁笼子,一个床位),也以深水埗居多。笼屋的月租金约1000港元~2000港元,而此前笼屋的租金价格在600港元左右,里面除了床具外,还有各种生活用品,大多数住在笼屋的是已经退休、靠政府每个月救济而生活的中老年人,而部分青年人会选择环境相对好一些的床位房。

??阿秀因为想要来香港,5年前花了5万港元跟一个香港老人结婚,拿到了香港永久居民证,目前在旺角租了一个柜位,卖手机壳、手机贴膜之类的用品。她告诉记者,你看到很多香港老人即使退休也会出来找工作,因为政府每个月的退休金根本不够生活,他们会去扫街、捡垃圾、发广告等,就连笼屋他们都觉得贵得离谱。

??香港青年:创业?

??开什么玩笑,我要买房!

??在内地倡导“大众创业、万众创新”的双创时代,香港年轻人在面对创新与新经济发展趋势时显得更为谨慎与保守。

??高企的房价、求稳的心态,崇尚“专业精英”文化,使创业成了奢侈品,而医生、会计师、投行、律师等“专业人士”才是他们更为青睐的体面职业,走在中环、金钟一带,一眼望去都是西装革履、打扮精致的金融人士,就连在路上都能随处听到关于股市、融资、债券的讨论。

??“上楼无望、上流困难、上位无门”,是香港财政司前司长梁锦松对香港青年生存现状的形容。

??毕业后便进入中环一家金融机构的Leo向记者表示,创业对于香港青年来说不太现实,大学一毕业首先想到的是如何能养活自己,普通香港大学生毕业后每月的薪水大概在1.5万港元,如果能够在大型金融机构工作,薪资可达2万港元~3万港元,但是去掉租金、交通费、餐费,每个月所剩不多。

??记者走访位于中环、上环、西营盘一带的出租房,如果月薪不是在3万港元以上根本租不起附近的房子,就连没有电梯逼仄狭窄的唐楼一间不到20平方米的房子租金都要2万港元左右。

??“如果我有付首付的钱,我干嘛不去炒楼,在香港,年轻人对生存、买楼的渴望远大于创业梦想,一旦创业失败不仅背负债务不说,可能一辈子都翻不了身,我们赌不起。”Leo向记者表示。

??所以香港青年人只要手中有钱,就会倾向于购买小户型房子,凑足首付,等待房价升值换大房。

??根据金管局要求,香港400万港元以下的房子最多可以贷款九成,401万港元至600万港元的房子最多可以贷款八成,601万港元至1000万港元的房子最多可以贷款六成,1000万港元以上的房子最多只能贷五成。所以近几年香港开发商的新楼都是“纳米楼”为多。团结香港基金的数据显示,实用面积小于215平方尺的“纳米楼”落成量出现了明显放量,将从2014年的64个单位,增加到2019年的1066个单位。

??恒基兆业在西营盘最新推出了艺里坊,单位面积约20平方米~28平方米之间,价格在每平方米29万港元~33万港元,所以刚需新房只能一小再小,大家才能买得起。

??香港楼市刚性需求巨大,而楼盘供给少,导致香港楼价在过去几年录得惊人涨幅。所以在多数人看来,买股票不如炒房子,香港的楼价依然会上升,不仅是香港本地人,就连外来投资客都持有相同观点。

??所以从某种程度上来说,香港过度辉煌的地产业和金融业抑制了香港的科技创新。

??当然特区政府也在绞尽脑汁解决土地供应问题,在难以一步到位的情况下推出涵盖短中长期的房屋措施,允许整栋工厦改作住宅,还有“明日大屿”计划。香港特别行政区行政长官林郑月娥直言,反对填海的人要为香港未来着想,要为27万正等候置业的家庭着想。如果将眼光放远一些,看整个珠三角,看粤港澳大湾区,其实大屿山这个最大的岛的位置是非常具有策略性的。